土地调查评估是一个综合性的过程，它涵盖了土地调查与土地评估两个主要环节。以下是对这两个环节的详细解释：
一、土地调查
土地调查是指对土地的地类、位置、面积、分布等自然属性和土地权属等社会属性及其变化情况，以及基本农田状况进行的调查、监测、统计、分析的活动。土地调查通常包括以下几种类型：
全国土地调查：国家根据国民经济和社会发展需要，对全国城乡各类土地进行的全面调查。
土地变更调查：在全国土地调查的基础上，根据城乡土地利用现状及权属变化情况，随时进行城镇和村庄地籍变更调查和土地利用变更调查，并定期进行汇总统计。
土地专项调查：根据国土资源管理需要，在特定范围、特定时间内对特定对象进行的专门调查，如耕地后备资源调查、土地利用动态遥感监测等。
土地调查的基本方法包括利用大、中比例尺地形图或航片、影像地图，通过外业补测或调绘，将变化的地物界线转绘到地形图或影像地图上，勾绘出土地所有单位和使用单位的界线，并以修绘后的地图作为底图，量算出各类土地面积。同时，将土地面积量算的成果逐级汇总出各级行政管辖单位的土地总面积及各类土地面积。
二、土地评估
土地评估则是对土地价值的评估过程，旨在确定土地在特定时点的市场价值或其他经济价值。土地评估的方法多样，主要包括以下几种：
市场比较法：根据市场中的替代原理，将需要评估的土地与具有替代性的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此估算土地客观合理价格。
收益还原法：又称收益法、收益资本化法等，是将待估土地未来正常年纯收益以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
成本逼近法：以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格。
剩余法：又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。
基准地价系数修正法：通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。
土地评估的流程一般包括明确评估目的、收集资料、现场勘查、选定评估方法、评定估算和编制评估报告等步骤。评估过程中需要综合考虑土地的自然条件、经济环境、市场需求、政策法规等多种因素。
土地调查评估是一个涉及土地信息收集和土地价值判断的综合过程，对于土地资源的合理配置、土地市场的健康发展以及土地政策的制定和实施具有重要意义。
